Impôt sur la fortune immobilière (IFI) Les grands principes

L'impôt sur la fortune immobilière vise à taxer uniquement les actifs immobiliers, à l'exclusion des actifs mobiliers, détenus par les personnes physiques au-delà d'un certain seuil (1.300.000 €) et selon un barème progressif. Il remplace l'ISF depuis 2018.

Afin de déterminer l'assiette imposable à l'IFI, il faut distinguer les actifs taxables, les actifs exonérés, les actifs exclus ainsi que le passif et dettes déductibles.

Le montant de l'IFI peut être diminué du fait du plafonnement de l'IFI ou en raison de réduction d'impôt.

Le redevable peut imputer, sur son IFI, 75 % du montant des dons en numéraire et dons en pleine propriété de titres de sociétés admis aux négociations sur un marché réglementé, dans la limite de 50 000 € par an et par redevable.

 

 

Principes d'imposition

Les couples mariés font l’objet d’une imposition commune au titre de l’IFI, quel que soit leur régime matrimonial (avec, le cas échéant, le patrimoine de leurs enfants mineurs dont ils ont l'administration légale de leurs biens).
Les couples pacsés et en concubinage notoire font également l’objet d’une imposition commune à l’IFI.
Ils doivent souscrire une seule déclaration (formulaire 2042 IFI), signée des 2.
Les redevables de l'IFI domiciliés en France sont, quelle que soit leur nationalité, imposés sur leur patrimoine mondial au 1er janvier N.

 

Actifs taxables

Les biens immobiliers détenus en direct sont imposables (qu'ils soient à usage d'habitation, professionnel, commercial, etc.).

L'évaluation des actifs est déterminée selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès (CGI. art. 973 ; art. 666).

Les biens immobiliers sont évalués selon leur valeur vénale réelle, c'est-à-dire le prix auquel ce bien pourrait normalement se vendre.  Ainsi, la valeur vénale correspond au prix normal qu’un acquéreur quelconque, n'ayant pas de raison particulière ou de convenance de préférer plus particulièrement le bien à d'autres biens similaires, aurait accepté de payer.

Un abattement légal de 30 % est applicable sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable.

Aucune décote n'est prévue par la loi pour les biens en location.

L'usufruitier / titulaire du droit d'usage et d'habitation est taxable sur la valeur en pleine propriété du bien (compte tenu des règles particulières d'imposition en cas de démembrement, il n'est pas possible d'appliquer un abattement lié à la situation de démembrement).

Corrélativement, le nu-propriétaire n’est pas imposable sur son droit en nue-propriété.
Il y a lieu de tenir compte de l'acte à l'origine du démembrement, quels que soit les actes réalisés postérieurement (notamment si un décès intervient après une donation en nue-propriété, l'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété).

Sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous certaines conditions, les biens ou droits réels immobiliers (usufruit ou nue-propriété) :

• détenus par une personne soumise à l'IFI ;
• affectés à son activité professionnelle (en entreprise individuelle ou en société).

Les conditions d'exonération diffèrent selon la structure dans laquelle l'activité est exercée : entreprise individuelle, société à l'IR, société à l'IS.

Les biens immobiliers professionnels sont donc exclus de la base de taxation !

 

Barème de l'IFI

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine au 1er janvier de l'année d'imposition		Taux
N'excédant pas :	800 000 € et 1 300 000 €	0,5 %
Comprise entre :	1 300 001 € et 2 570 000 €	0,7 %
Comprise entre :	2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Comprise entre :	5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à :	10 000 000 €	1,5 %

 

Un mécanisme de décote est prévu au profit des personnes dont la valeur du patrimoine net taxable est supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €. Leur cotisation d'IFI est réduite d'une somme calculée selon la formule suivante (dans laquelle P représente la valeur de leur patrimoine net taxable au 1er janvier) : 17 500 € - (1,25 % x P).

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