Les plus-values immobilières Sont imposées au taux proportionnel
Le particulier qui cède un bien ou un droit immobilier pour un montant supérieur au prix auquel il l'a acquis réalise une plus-value imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
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Principes d'imposition
Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.
La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange …) d'immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, … ) ou de parts de SCI sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l'IR).
Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.
Les abattements pour durée de détention
Depuis septembre 2013, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :
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6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
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4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera quant à luide :
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1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
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1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
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9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.
Attention, les terrains à bâtir ont quant à eux une fiscalité particulière.
Nouveauté 2025 : la prise en compte des amortissements dans le calcul des plus-values pour les locations meublées
Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble par un loueur en meublé non-professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières privées avec la prise en compte des amortissements déduits lors la mise en location meublée (LMNP).
Ce dispositif créé en 2025 de réintégration des amortissements ne s’applique pas :
- aux résidences universitaires,
- aux résidences de services et des logements d’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage (résidence étudiante) ou des personnes âgées de plus de 65 ans (résidence sénior); aux établissements, y compris les foyers d’accueil médicalisé, qui accueillent des personnes handicapées ; aux établissements délivrant des soins de longue durée ou aux établissements d’hébergement pour les personnes âgées (EHPAD).
Cette reprise concerne les immeubles :
- qui sont en location meublée au jour de la cession ;
- qui ne sont plus en location meublée au jour de la cession, mais l'ont été à un moment donné.
Techniquement, les amortissements sont déduits du prix de revient de l’Immeuble lors du calcul de la plus-value.
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